RSPAD Gatot Subroto Senen

Mekanisme Pelaksanaan Pemutakhiran 

Nilai Indeks Rata-rata (NIR)/Zona Nilai Tanah (ZNT)

 Sebagai Dasar Data Bumi dan Bangunan Elektronis 

di Kecamatan Senen

Mekanisme Pelaksanaan Pemutakhiran Nilai Indeks Rata-rata (NIR)/Zona Nilai Tanah (ZNT) untuk Ketetapan PBB Tahun Pajak di Unit Pelayanan Pajak Daerah (UPPD) Senen Kota Administrasi Jakarta Pusat yakni :

1.   Persiapan

a. Mempersiapkan sarana, prasarana administrasi dan dasar hukum rencana kegiatan yang akan dilaksanakan.

b.  Mengadakan rapat koordinasi dengan instansi dan unit-unit terkait untuk membahas rencana kegiatan yang akan dilaksanakan dan penyediaan data-data pendukung yang dibutuhkan.

2.   Pelaksanaan

a.   Menyiapkan peta yang diperlukan dalam analisis penentuan ZNT dan NIR, meliputi Peta ZNT tahun sebelumnya, peta SIG, Peta Kelurahan dan Peta Blok.

b. Menyiapkan data-data yang diperlukan, seperti data NIR/ZNT dan data Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak sebelumnya.

c.   Melakukan kompilasi data NJOP, dikelompokkan menurut kelurahan, lokasi dan jenis penggunaan tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan lain-lain. Data yang sudah dikompilasi, dimasukan kedalam formulir Analisis Penentuan Niali Pasar Wajar yang selanjutnya dianalisis dan dilakukan penyesuaian jenis data dan penyesuaian waktu transaksi untuk mendapatkan nilai pasar wajar tanah per-meter persegi (m²).

Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pasar Wajar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data-data harga jual yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya harga penawaran yang biasanya  lebih tinggi dan data hipotik yang biasanya lebih rendah dari  harga transaksi jual beli.  

Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan keadaan per-1 Januari pada tahun penetapan NJOP. Penyesuaian waktu dilakukan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi fluktuasi nilai properti dalam kurun waktu yang dianalisis, seperti keadaan pasaran properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga dan lain-lain.

d.   Melakukan analisis penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) untuk tiap-tiap ZNT per kelurahan dengan cara:

1) Analisis NIR untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah.

 a) Analisis dilakukan dengan cara membandingkan minimal   tiga nilai pasar wajar per-m² dari data harga jual yang sudah dikompilasi dengan kondisi dominan ZNT yang dianalisis dengan menggunakan formulir Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata. Dalam analisis ini setiap data dilakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor lokasi, fisik dan faktor lainnya yang mempengaruhi nilai tanah.

b)   Data-data harga jual yang dianalisis untuk memperoleh NIR dalam satu ZNT harus memenuhi kriteria sebagai berikut:

·         Data relatif baru

·         Data transaksi atau penawaran yang wajar

·  Mempresentasikan kondisi secara umum ZNT yang dianalisis

c) Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah kurang dari tiga buah, penentuan NIR dapat menggunakan data harga jual dari ZNT lain yang terdekat dengan mempertimbangkan kondisi fisik dan lingkungan yang hampir sama. 
    

2) Analisis NIR untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah.

a) Penentuan NIR mengacu pada NIR dan ZNT lain yang mempunyai data harga jual/data pembanding dengan melakukan penyesuaian terhadap karakterisitik zona antara lain faktor lokasi, fisik dan jenis penggunaan lahan menggunakan formulir Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dari NIR Zona lain.

b) Penyesuaian lokasi didasarkan kesebandingan lokasi ZNT yang dianalisis terhadap ZNT pembanding dalam satu wilayah kelurahan.

c) Penyesuaian lokasi didasarkan pada kondisi lokasi ZNT secara umum dan aksesibilitas ke pusat kota atau jalan utama.

d) Yang dimaksud dengan penyesuaian fisik lebih didasarkan pada aspek kawasan yang membedakan antara zona yang satu dengan lainnya, seperti topografi, keleluasaan area terbangun, kualitas infrastruktur, elevasi terhadap jalan, daerah banjir atau tidak, kumuh atau tidak dan sebagainya.

e) Sedangkan penyesuaian jenis penggunaan lahan (zoning) seperti perumahan, komersial, industri dan lain-lain.

e. Membandingkan NIR dan ZNT baru dengan NIR dan ZNT lama dengan menggunakan formulir perbandingan NIR baru dengan NIR lama.

f.  Membuat Rekapitulasi Zona Nilai Tanah per Kelurahan. Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua huruf, berurutan dimulai dari kode AA sampai dengan kode ZNT terakhir dan NIR ditulis dalam angka ribuan rupiah. Apabila terjadi perubahan NIR yang mengakibatkan perubahan batas ZNT,  maka kode ZNT baru, disamping dicantumkan formulir Rekapitulasi Zona Nilai Tanah, juga dibuatkan daftar perubahannya dalam Formulir Pemutakhiran Kode Zona Nilai Tanah.

g. Membuat Peta ZNT per Kelurahan.

h. Menyusun Buku Analisis Pemutakhiran NIR/ZNT.

i. Mengadakan rapat monitoring dan evaluasi kegiatan Pemutakhiran NIR/ZNT.

3. Pelaporan

a. Menyusun dan mengadministrasikan draft usulan penetapan NJOP PBB-P2 tahun depan.

b. Membuat laporan hasil kegiatan Pemutakhiran NIR/ZNT kepada Kepala Dinas.